農(nóng)村“兩權”抵押貸款試點啟動

      一直以來，農(nóng)民由于缺少抵押物很難從金融機構獲得貸款。但隨著農(nóng)村承包土地經(jīng)營權和農(nóng)村住房財產(chǎn)抵押貸款試點(下稱“兩權”)擬在全國范圍試點展開，業(yè)內(nèi)人士指出，農(nóng)村小額貸款“兩權”抵押貸款模式將迎來新局面。

      十二屆全國人大常委會第十八次會議聽取和審議了《關于授權國務院在北京大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定(草案)》。

      草案規(guī)定，由全國人大常委會授權國務院，在北京市大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施物權法第184條、擔保法第37條關于集體所有的耕地使用權不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民承包土地(指耕地)的經(jīng)營權抵押貸款；在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施物權法第184條、擔保法第37條關于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(含宅基地使用權)抵押貸款。這意味著，金融機構做“兩權”抵押貸款在符合規(guī)定的試點區(qū)、縣將不再有法律障礙。

    金融機構遭遇“土地價格難定”.雖然“兩權”抵押貸款在試點區(qū)、縣將獲得法律支撐，但金融機構在具體操作過程中仍然面臨諸多難題。其中土地使用權“定價難”首當其沖；其次,如果貸款還不上，金融機構如何將抵押的土地經(jīng)營權變現(xiàn)也是問題。

      某銀行農(nóng)戶金融部副總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在“兩權”抵押貸款的具體操作過程中，全國范圍內(nèi)承包土地經(jīng)營權都缺少一個規(guī)范的價格表現(xiàn)形式。目前該行在省內(nèi)做過的幾筆“兩權”抵押貸款，遇到的問題是：法律部門無指引，評估部門無價格依靠，最終該行研究討論決定以民間約定的租金為準對土地使用權進行定價。

      然而，上述農(nóng)戶金融部經(jīng)理表示，以租金為基礎評估出的承包土地經(jīng)營權價格遠不是真正意義上的市場價格。這使得 “兩權”抵押貸款的額度大打折扣。他舉例，當?shù)睾芏嗌絽^(qū)一畝土地使用權租金都在千元以內(nèi)，而金融機構在評估價格做貸款時還需要在此基礎上打個折，這使得真正貸到農(nóng)戶手里的錢杯水車薪，很難滿足客戶擴大規(guī)模生產(chǎn)的融資需求。

      此外，金融機構在“兩權”抵押貸款具體操作上面臨盡職免責問題。例如一塊土地市場使用權租金1萬元，金融機構評估打折后8000元做成一筆“兩權”押貸款。當?shù)匾坏┏霈F(xiàn)自然災害，債務人還不起貸款，而土地已經(jīng)不值錢了。銀行在追責、核銷、處理責任人的過程中都很難判斷責任人究竟有沒有責任。由于土地使用權價格沒有標準，很難評估責任人調(diào)查是否到位。因此，更加需要國家對土地確權的價格進行明細的價格指引，為金融機構提供樣板，這樣金融機構在操作起來才更加便利。

     各地積極探索產(chǎn)權流轉平臺解決估價難題.正是由于現(xiàn)階段金融機構做“兩權”抵押貸款，還存在前期難估值，后期抵押物難變現(xiàn)等問題，目前試點縣、區(qū)政府紛紛創(chuàng)新工作部署，其中建立流轉平臺是很多縣比較普遍的做法之一。

    在廣東地區(qū)金融扶貧調(diào)研中記者了解到，廣東省陽山縣針對農(nóng)村產(chǎn)權交易缺乏平臺、難以估價和交易的問題，于去年5月成立了“一中心一所一員”為架構的農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易平臺。在縣建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易中心，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立農(nóng)村產(chǎn)權交易服務所，村里安排一名干部為產(chǎn)權流轉交易信息員。面向農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、林權等10類農(nóng)村資產(chǎn)產(chǎn)權提供流轉服務。隨著農(nóng)村產(chǎn)權交易市場的初步建立，該縣農(nóng)信社已經(jīng)開始辦理“兩權”抵押貸款業(yè)務。借款人以流轉成一定規(guī)模經(jīng)營的土地承包經(jīng)營權為抵押，可以向農(nóng)信社申請貸款。截至2015年9月，該縣共發(fā)放土地承包經(jīng)營權抵押貸款3筆106萬。

      相比之下，廣西田東縣農(nóng)村產(chǎn)權交易中心模式則更具規(guī)模也更成熟。該縣2012年成立了廣西首家農(nóng)村產(chǎn)權交易中心，開展產(chǎn)權交易信息發(fā)布、產(chǎn)權交易鑒證服務、產(chǎn)權抵押貸款服務等業(yè)務。為土地承包經(jīng)營權等利益交易提供了可操作的利益交易平臺。截至2015年6月末，該中心共幫助實施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權等抵押貸款113宗，銀行放貸3.4億元。

      中國普惠金融聯(lián)席會長、國開行原副行長劉克崮對記者表示，“兩權”抵押貸款最大的障礙是法律關于土地產(chǎn)權規(guī)定與土地承包經(jīng)營權、使用權現(xiàn)實操作的矛盾。首先，農(nóng)村土地的抵質押不是產(chǎn)權而是使用經(jīng)營權，產(chǎn)權不能易主；其次是土地承包經(jīng)營權、使用權的利益變現(xiàn)問題較難解決。而上述田東農(nóng)村產(chǎn)權交易中心模式基本為流轉的土地使用權提供了可供參考的價格，也給日后銀行變現(xiàn)提供了市場，增強了銀行的積極性。